Le point cle : le Maroc n'impose aucune restriction a l'achat immobilier par les etrangers (sauf terres agricoles). Un Francais peut acheter un appartement, une villa, un riad ou un local commercial exactement dans les memes conditions qu'un Marocain. Pas d'autorisation speciale requise.
Droits des etrangers : ce qu'ils peuvent acheter
Concretement, voici ce que vous pouvez acheter :
- Appartements (neuf ou ancien) dans toutes les villes
- Villas et maisons
- Riads dans les medinas (avec quelques specificites liees au statut de bien classe)
- Locaux commerciaux
- Terrains constructibles en zone urbaine
- Terres agricoles : interdites a l'acquisition directe par des etrangers (possibilite via des montages juridiques speciaux, mais complexe)
Point crucial : vos fonds doivent transiter par le circuit bancaire officiel (importation de devises tracee). C'est ce qui vous permettra ensuite de rapatrier vos revenus ou votre capital vers la France si besoin.
Procedure d'achat : de la promesse a l'acte
Frais et taxes a prevoir
| Frais | Taux | Base de calcul |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4% | Prix d'achat declare |
| Taxe de conservation fonciere | 1,5% | Prix d'achat |
| Honoraires notaire | 1,5 a 2,5% | Prix d'achat (+ TVA) |
| Honoraires agence immobiliere | 2 a 5% | Prix d'achat (a la charge de l'acheteur ou du vendeur selon accord) |
| TVA (sur logement neuf) | 10% | Prix TTC du programme neuf |
| Total frais d'acquisition estime | 8 a 12% | Sur le prix d'achat |
Pour vous donner une idee : un appartement a 1 000 000 MAD (environ 92 600 EUR) generera 80 000 a 120 000 MAD de frais en plus.
Villes attractives pour l'investissement immobilier
Marrakech
Fort potentiel locatif saisonnier (Airbnb). Les riads de la medina sont prises mais demandent une gestion serieuse. Gueliz et Hivernage pour le locatif residentiel. Prix medians : 8 000-15 000 MAD/m2.
Casablanca
Marche le plus liquide, forte demande locative professionnelle. Maarif, Anfa, Ain Diab pour les biens premium. Prix medians : 10 000-20 000 MAD/m2.
Tanger
En plein essor, marche encore accessible mais en forte hausse. Ideal pour du buy-to-let. Prix medians : 7 000-13 000 MAD/m2.
Agadir & Essaouira
Clientele touristique et retraitee, rendements locatifs corrects. Marche plus calme, prix plus accessibles. Prix medians : 5 000-10 000 MAD/m2.
Rentabilite locative : ce qu'on peut en attendre
Voici ce que donnent les rendements locatifs bruts en 2026 :
- Location longue duree (residentiel) : 4 a 6% brut selon la ville et le bien
- Location courte duree (Airbnb, riads de tourisme) : 6 a 10% brut dans les zones touristiques, mais gestion plus lourde et revenus saisonniers
- Location bureaux/commerciaux : 5 a 8% brut
Attention, ces rendements bruts ne tiennent pas compte des charges : taxe d'habitation, taxe de services communaux, assurance, syndic, travaux, et l'IR sur les revenus fonciers (meme si l'abattement de 40% pour charges allegera la note).
Financement : peut-on emprunter au Maroc ?
Oui, c'est possible. Les grandes banques marocaines (Attijariwafa, BMCE, Banque Populaire, CIH) financent les residents etrangers, a condition de remplir certains criteres :
- Justifier de revenus reguliers domicilies au Maroc ou transferes sur un compte marocain
- Apport minimum generalement de 20 a 30%
- Duree maximale : 20 a 25 ans
- Taux variables : entre 4,5 et 6% selon le profil et la banque (2026)
Autre piste : quelques banques francaises financent des achats a l'etranger, mais les conditions sont plus strictes et les dossiers plus longs.
Pieges a eviter
Points de vigilance :
Biens non immatricules : evitez les biens "melk" (sans titre foncier moderne) sans l'assistance d'un avocat specialise. Le risque de litiges sur la propriete est reel.
Biens en indivision : verifiez que le vendeur dispose bien de la totalite des droits sur le bien ou que tous les co-indivisaires signent.
Agents sans licence : les intermediaires immobiliers au Maroc ne sont pas tous agrees. Privilegiez les agences membres de la FNAIM Maroc ou recommandees par des expats de confiance.
Declaration de valeur sous-estimee : certains vendeurs proposent de minorer le prix declare pour reduire les droits d'enregistrement. C'est une fraude fiscale qui vous expose a des redressements.
Investir au Maroc : les bons partenaires
Pour votre recherche de bien, faites appel a des professionnels reconnus par la communaute expat.