Le point clé : le Maroc n'impose aucune restriction à l'achat immobilier par les étrangers (sauf terres agricoles). Un Français peut acheter un appartement, une villa, un riad ou un local commercial exactement dans les mêmes conditions qu'un Marocain. Pas d'autorisation spéciale requise.
Droits des étrangers : ce qu'ils peuvent acheter
Concrètement, voici ce que vous pouvez acheter :
- Appartements (neuf ou ancien) dans toutes les villes
- Villas et maisons
- Riads dans les medinas (avec quelques spécificités liées au statut de bien classe)
- Locaux commerciaux
- Terrains constructibles en zone urbaine
- Terres agricoles : interdites à l'acquisition directe par des étrangers (possibilité via des montages juridiques spéciaux, mais complexe)
Point crucial : vos fonds doivent transiter par le circuit bancaire officiel (importation de devises tracee). C'est ce qui vous permettra ensuite de rapatrier vos revenus ou votre capital vers la France si besoin.
Procédure d'achat : de la promesse à l'acte
Frais et taxes à prévoir
| Frais | Taux | Base de calcul |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4% | Prix d'achat déclaré |
| Taxe de conservation foncière | 1,5% | Prix d'achat |
| Honoraires notaire | 1,5 à 2,5% | Prix d'achat (+ TVA) |
| Honoraires agence immobilière | 2 à 5% | Prix d'achat (à la charge de l'acheteur ou du vendeur selon accord) |
| TVA (sur logement neuf) | 10% | Prix TTC du programme neuf |
| Total frais d'acquisition estimé | 8 à 12% | Sur le prix d'achat |
Pour vous donner une idée : un appartement à 1 000 000 MAD (environ 92 600 EUR) generera 80 000 à 120 000 MAD de frais en plus.
Villes attractives pour l'investissement immobilier
Marrakech
Fort potentiel locatif saisonnier (Airbnb). Les riads de la médina sont prises mais demandent une gestion sérieuse. Gueliz et Hivernage pour le locatif résidentiel. Prix médians : 8 000-15 000 MAD/m2.
Casablanca
Marche le plus liquide, forte demande locative professionnelle. Maarif, Anfa, Ain Diab pour les biens premium. Prix médians : 10 000-20 000 MAD/m2.
Tanger
En plein essor, marché encore accessible mais en forte hausse. Idéal pour du buy-to-let. Prix médians : 7 000-13 000 MAD/m2.
Agadir & Essaouira
Clientèle touristique et retraitée, rendements locatifs corrects. Marche plus calme, prix plus accessibles. Prix médians : 5 000-10 000 MAD/m2.
Rentabilité locative : ce qu'on peut en attendre
Voici ce que donnent les rendements locatifs bruts en 2026 :
- Location longue durée (résidentiel) : 4 à 6% brut selon la ville et le bien
- Location courte durée (Airbnb, riads de tourisme) : 6 à 10% brut dans les zones touristiques, mais gestion plus lourde et revenus saisonniers
- Location bureaux/commerciaux : 5 à 8% brut
Attention, ces rendements bruts ne tiennent pas compte des charges : taxe d'habitation, taxe de services communaux, assurance, syndic, travaux, et l'IR sur les revenus fonciers (même si l'abattement de 40% pour charges allégera la note).
Financement : peut-on emprunter au Maroc ?
Oui, c'est possible. Les grandes banques marocaines (Attijariwafa, BMCE, Banque Populaire, CIH) financent les résidents étrangers, à condition de remplir certains critères :
- Justifier de revenus réguliers domiciliés au Maroc ou transferes sur un compte marocain
- Apport minimum généralement de 20 à 30%
- Durée maximale : 20 à 25 ans
- Taux variables : entre 4,5 et 6% selon le profil et la banque (2026)
Autre piste : quelques banques françaises financent des achats à l'étranger, mais les conditions sont plus strictes et les dossiers plus longs.
Pièges à éviter
Points de vigilance :
Biens non immatricules : évitez les biens "melk" (sans titre foncier moderne) sans l'assistance d'un avocat spécialisé. Le risque de litiges sur la propriété est réel.
Biens en indivision : vérifiez que le vendeur dispose bien de la totalité des droits sur le bien ou que tous les co-indivisaires signent.
Agents sans licence : les intermédiaires immobiliers au Maroc ne sont pas tous agréés. Privilégiez les agences membres de la FNAIM Maroc ou recommandées par des expats de confiance.
Déclaration de valeur sous-estimée : certains vendeurs proposent de minorer le prix déclaré pour réduire les droits d'enregistrement. C'est une fraude fiscale qui vous expose à des redressements.
Investir au Maroc : les bons partenaires
Pour votre recherche de bien, faites appel à des professionnels reconnus par la communauté expat.